滿滿干貨 倉儲盈利分析2

（一）現(xiàn)代物流倉儲的筑造師—物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)專門建造高標準的倉儲和物流設施，可以滿足消費市場和電商對現(xiàn)代物流設施的需求。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營范疇主要包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體，并為一些企業(yè)提供回租融資服務，同傳統(tǒng)倉儲企業(yè)相比,它更強調(diào)倉儲管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。

1. 與物流企業(yè)協(xié)同合作

物流地產(chǎn)本質(zhì)上是物流企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的結合，經(jīng)營模式有四種：

地產(chǎn)商開發(fā)后，租售給物流商并代其管理。即日常物流業(yè)務由物流公司操作，開發(fā)商只是負責投資開發(fā)和物業(yè)管理。大型的物流地產(chǎn)商都運用此模式，例如普洛斯。

物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理。即物流企業(yè)是相關物流設施投資建立的主體。這種模式在前期的資金投入很大，運營成本較高。典型企業(yè)如上海百聯(lián)集團

地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營。這種模式充分發(fā)揮了地產(chǎn)商拿地優(yōu)勢和物流企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，但是后期可能會出現(xiàn)利益分配問題。

第三方整合開發(fā)運營模式。通過第三方將物流企業(yè)和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同時對物流企業(yè)和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查

2. 彌補高端物流設施稀缺

傳統(tǒng)的低端倉儲建設十分簡陋，現(xiàn)代化的叉車很難進行倉儲作業(yè)；中端倉儲雖然對倉儲結構進行了升級，但是凈高有限；而現(xiàn)代倉儲要求層高較高，擁有數(shù)量眾多的門以供裝卸和貨物的即時轉(zhuǎn)運。

我國現(xiàn)代倉儲的比例很小，大概占到倉儲資源的20%左右，但是隨對高端專業(yè)的物流設施的需求不斷增強，加上現(xiàn)代物流地產(chǎn)對高端物流設施的定位，新興的物流地產(chǎn)大有機會去彌補這方面的空白。

3. 提供個性化、多樣化服務

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶具有多樣性，主要集中于消費市場以及與消費市場相關的第三方物流企業(yè)。以普洛斯為例，其快消、餐飲、零售客戶占比超過50%。由于這些客戶對倉儲的需求不盡相同，比如餐飲行業(yè)需要恒溫或冷庫來保證貨品的質(zhì)量，而快消或零售商需要以流通為主的倉儲來保證出貨速度。物流地產(chǎn)商可以根據(jù)多樣化的需求來進行個性化定制建設。